MAIN＞不動産鑑定評価基準＞鑑定評価の方式～積算法（新規賃料を求める鑑定評価の手法）
第7章 鑑定評価の方式～積算法
（新規賃料を求める鑑定評価の手法）
| 積算法の意義 | 積算法の適用方法 |
積算法の意義
『積算法』は、
「対象不動産について、
・価格時点における基礎価格を求め、
・これに期待利回りを乗じて得た額に
・必要諸経費等を加算して
対象不動産の試算賃料を求める手法」である（この手法による試算賃料を『積算賃料』という。）。
積算法は、
・対象不動産の基礎価格
・期待利回り 及び
・必要諸経費等
の把握を的確に行い得る場合に有効である。
積算法の適用方法
基礎価格
『基礎価格』とは、
「積算賃料を求めるための基礎となる価格」をいい、
・原価法 及び
・取引事例比較法
により求めるものとする。
期待利回り
『期待利回り』とは、
「賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純収益の
その資本相当額に対する割合」をいう。
期待利回りを求める方法については、
収益還元法における還元利回りを求める方法に準ずるものとする。
この場合において、賃料の有する特性に留意すべきである。
必要諸経費等
不動産の賃貸借等に当たってその賃料に含まれる『必要諸経費等』としては、次のものがあげられる。
ア 減価償却費
イ 維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)
ウ 公租公課(固定資産税、都市計画税等)
エ 損害保険料(火災、機械、ボイラー等の各種保険)
オ 貸倒れ準備費
カ 空室等による損失相当額
※価格評価の場合は減価償却費は計上しないが、賃料の場合は計上するのが一般的である