MAIN＞不動産鑑定評価基準＞鑑定評価の方式～賃料の評価手法（概論）
第7章 鑑定評価の方式～賃料を求める鑑定評価の手法
不動産の賃料を求める鑑定評価の手法は、
新規賃料にあっては
・積算法
・賃貸事例比較法
・収益分析法
等があり、
継続賃料にあっては
・差額配分法
・利回り法
・スライド法
・賃貸事例比較法
等がある。
| 賃料を求める場合の一般的留意事項 |
賃料を求める場合の一般的留意事項
賃料の鑑定評価は、
対象不動産について、賃料の算定の期間に対応して、
『実質賃料』を求めることを原則とし、
・賃料の算定の期間 及び 支払いの時期に係る条件 並びに
・権利金、敷金、保証金等の一時金の授受に関する条件
が付されて
・『支払賃料』を求めることを依頼された場合
には、『実質賃料』とともに、その一部である『支払賃料』を求めることができるものとする。
1. 実質賃料と支払賃料
『実質賃料』とは、
「賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価」をいい、
・純賃料 及び
・不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等（以下「必要諸経費等」という。）
から成り立つものである。
『支払賃料』とは、
「各支払時期に支払われる賃料」をいい、
契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成するものである。
なお、
慣行上、建物及びその敷地の一部の賃貸借に当たって、水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費等がいわゆる付加使用料、共益費等の名目で支払われる場合もあるが、
これらのうちには実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合があることに留意する必要がある。
2. 支払賃料の求め方
契約に当たって一時金が授受される場合における支払賃料は、
実質賃料から、当該一時金について賃料の前払的性格を有する一時金の運用益及び償却額並びに預り金的性格を有する一時金の運用益を控除して求めるものとする。
なお、
賃料の前払的性格を有する一時金の運用益及び償却額については、
対象不動産の賃貸借等の持続する期間の効用の変化等に着目し、実態に応じて適切に求めるものとする。
運用利回りは、
賃貸借等の契約に当たって授受される一時金の性格、賃貸借等の契約内容並びに対象不動産の種類及び性格等の相違に応じて、
・当該不動産の期待利回り
・不動産の取引利回り
・長期預金の金利
・国債及び公社債利回り
・金融機関の貸出金利
等を比較考量して決定するものとする。
3. 賃料の算定の期間
鑑定評価によって求める賃料の算定の期間は、
原則として、宅地並びに建物及びその敷地の賃料にあっては１月を単位とし、
その他の土地にあっては１年を単位とするものとする。