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第7章 鑑定評価の方式～収益還元法
| 収益還元法の意義 | 収益価格を求める方法 | 収益還元法の適用方法 |
収益還元法の意義
『収益還元法』は、
「対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の
現在価値の総和を求めることにより
対象不動産の試算価格を求める手法である」
（この手法による試算価格を『収益価格』という。）。
収益還元法は、
・賃貸用不動産 又は
・賃貸以外の事業の用に供する不動産
の価格を求める場合に特に有効である。
また、
不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、
収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。
したがって、この手法は、
文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
なお、
市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、
その価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、
先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、この手法が活用されるべきである。
収益価格を求める方法
収益価格を求める方法には、
- 一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法(以下「直接還元法」という。)と、
- 連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法（Discounted Cash Flow法(以下「ＤＣＦ法」という。)）
がある。
これらの方法は、基本的には次の式により表される。
（1）直接還元法
（2）ＤＣＦ法
復帰価格とは、保有期間の満了時点における対象不動産の価格をいい、基本的には次の式により表される。
収益還元法の適用方法
（1）純収益
① 純収益の意義
『純収益』とは、
「不動産に帰属する適正な収益」をいい、
・収益目的のために用いられている不動産と
・これに関与する資本（不動産に化体されているものを除く。）、
・労働 及び
・経営（組織）
の諸要素の結合によって生ずる『総収益』から、
・資本（不動産に化体されているものを除く。）、
・労働 及び
・経営（組織）の総収益
に対する貢献度に応じた分配分を控除した残余の部分をいう。
② 純収益の算定
対象不動産の『純収益』は、
一般に１年を単位として『総収益』から『総費用』を控除して求めるものとする。
また、
『純収益』は、
・永続的なものと非永続的なもの、
・償却前のものと償却後のもの等、
総収益及び総費用の把握の仕方により異なるものであり、
それぞれ
・収益価格を求める方法 及び
・還元利回り又は割引率を求める方法
とも密接な関連があることに留意する必要がある。
なお、直接還元法における『純収益』は、対象不動産の
・初年度の純収益を採用する場合と
・標準化された純収益を採用する場合
があることに留意しなければならない。
『純収益』の算定に当たっては、
・対象不動産からの総収益 及び
・これに係る総費用
を直接的に把握し、
それぞれの項目の細部について
・過去の推移 及び
・将来の動向を
慎重に分析して、
対象不動産の純収益を適切に求めるべきである（直接法－原則）。
この場合において収益増加の見通しについては、
特に予測の限界を見極めなければならない。
特にＤＣＦ法の適用に当たっては、
・毎期の純収益 及び
・復帰価格 並びに
・その発生時期
が明示されることから、
純収益の見通しについて十分な調査を行うことが必要である。
なお、
直接還元法の適用に当たって、
対象不動産の純収益を
・近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産
若しくは
・同一需給圏内の代替競争不動産
の純収益によって間接的に求める場合（間接法）には、
それぞれの地域要因の比較及び個別的要因の比較を行い、
当該純収益について適切に補正することが必要である。
ア 総収益の算定及び留意点
（ア）対象不動産が賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産である場合
『総収益』は、一般に、
賃貸用不動産にあっては、
・支払賃料に
・預り金的性格を有する保証金等の運用益
・賃料の前払的性格を有する権利金等の運用益及び償却額 並びに
・駐車場使用料等のその他収入
を加えた額とし、
賃貸以外の事業の用に供する不動産にあっては、
売上高とする。
なお、賃貸用不動産についてのDCF法の適用に当たっては、
特に
・賃貸借契約の内容 並びに
・賃料 及び 貸室の稼動率 の毎期の変動
に留意しなければならない。
（イ）対象不動産が更地であるものとして、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定する場合
対象不動産に最有効使用の賃貸用建物等の建設を想定し、
当該複合不動産が生み出すであろう総収益を適切に求めるものとする。
イ 総費用の算定及び留意点
対象不動産の『総費用』は、
賃貸用不動産（アの（イ）の複合不動産を想定する場合を含む。）にあっては、
・減価償却費（償却前の純収益を求める場合には、計上しない。←カッコ内が原則）
・維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)
・公租公課（固定資産税、都市計画税等）
・損害保険料等の諸経費等
を、
賃貸以外の事業の用に供する不動産にあっては、
・売上原価
・販売費及び一般管理費等
をそれぞれ加算して求めるものとする。
なお、ＤＣＦ法の適用に当たっては、
特に保有期間中における大規模修繕費等の費用の発生時期に留意しなければならない。
（2）還元利回り及び割引率
① 還元利回り及び割引率の意義
『還元利回り』及び『割引率』は、
共に不動産の収益性を表し、
収益価格を求めるために用いるものであるが、
基本的には次のような違いがある。
『還元利回り』は、
直接還元法の収益価格及びＤＣＦ法の復帰価格の算定において、
一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、
将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。
『割引率』は、
ＤＣＦ法において、
ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、
還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不確実性のうち、
収益見通しにおいて考慮された
・連続する複数の期間に発生する純収益 や
・復帰価格の変動予測
に係るものを除くものである。
② 還元利回り及び割引率の算定
ア 還元利回り及び割引率を求める際の留意点
『還元利回り』及び『割引率』は、共に
・比較可能な他の資産の収益性 や
・金融市場における運用利回り
と密接な関連があるので、
その動向に留意しなければならない。
さらに、『還元利回り』及び『割引率』は、
・地方別
・用途的地域別
・品等別等
によって異なる傾向を持つため、
対象不動産に係る地域要因 及び 個別的要因の分析を踏まえつつ
適切に求めることが必要である。
イ 還元利回りを求める方法
『還元利回り』を求める方法を例示すると次のとおりである。
（ア）類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
この方法は、
対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる利回りをもとに、
・取引時点 及び
・取引事情 並びに
・地域要因 及び 個別的要因
の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。
（イ）借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法
この方法は、
対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素（借入金及び自己資金）に係る各還元利回りを
各々の構成割合により加重平均して求めるものである。
（ウ）土地と建物に係る還元利回りから求める方法
この方法は、
対象不動産が建物及びその敷地である場合に、
その物理的な構成要素（土地及び建物）に係る各還元利回りを
各々の価格の構成割合により加重平均して求めるものである。
（エ）割引率との関係から求める方法
この方法は、
割引率をもとに対象不動産の純収益の変動率を考慮して求めるものである。
ウ 割引率を求める方法
『割引率』を求める方法を例示すると次のとおりである。
（ア）類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
この方法は、
対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる割引率をもとに、
・取引時点 及び
・取引事情 並びに
・地域要因 及び 個別的要因
の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。
（イ）借入金自己資金に係る割引率から求める方法
この方法は、
対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素(借入金及び自己資金)に係る各割引率を
各々の構成割合により加重平均して求めるものである。
（ウ）金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法
この方法は、
債券等の金融資産の利回りをもとに、
対象不動産の投資対象としての
・危険性
・非流動性
・管理の困難性
・資産としての安全性
等の個別性を加味することにより求めるものである。
（3）直接還元法及びＤＣＦ法の適用のあり方
直接還元法又はＤＣＦ法のいずれの方法を適用するかについては、
・収集可能な資料の範囲
・対象不動産の類型 及び
・依頼目的
に即して適切に選択することが必要である。