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第7章 鑑定評価の方式～取引事例比較法
| 取引事例比較法の意義 | 取引事例比較法の適用方法 |
取引事例比較法の意義
『取引事例比較法』は、「
・まず多数の取引事例を収集して
・適切な事例の選択を行い、
これらに係る取引価格に必要に応じて
・事情補正 及び
・時点修正を行い、かつ、
・地域要因の比較 及び
・個別的要因の比較
を行って
・求められた価格を比較考量し、
これによって対象不動産の試算価格を求める手法」である
（この手法による試算価格を『比準価格』という。）。
『取引事例比較法』は、
・近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において
対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合 又は
・同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合
に有効である。
取引事例比較法の適用方法
事例の収集及び選択
取引事例比較法は、
市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするものであるので、
多数の取引事例を収集することが必要である。
取引事例は、
【最有効使用＝標準的仕様の場合】
原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、
必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、
【最有効使用≒標準的仕様の場合】
対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、
同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択するものとするほか、
次の要件の全部を備えなければならない。
① 取引事情が正常なものと認められるものであること 又は
正常なものに補正することができるものであること。
② 時点修正をすることが可能なものであること。
③ 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。
事情補正及び時点修正
【事情補正】
取引事例が特殊な事情を含み、
これが当該事例に係る取引価格に影響していると認められるときは、
適切な補正を行い、
【時点修正】
取引事例に係る取引の時点が価格時点と異なることにより、
その間に価格水準の変動があると認められるときは、
当該事例の価格を価格時点の価格に修正
しなければならない。
時点修正に当たっては、
・事例に係る不動産の存する用途的地域 又は
・当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域
における土地又は建物の価格の変動率を求め、
これにより取引価格を修正すべきである。
地域要因の比較及び個別的要因の比較
取引価格は、
・取引事例に係る不動産の存する用途的地域の地域要因 及び
・当該不動産の個別的要因
を反映しているものであるから、
【近隣地域以外の場合】
・取引事例に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存するもの 又は
・同一需給圏内の代替競争不動産である場合においては、
（地）近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比較 及び
（個）対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、
【近隣地域の場合】
取引事例に係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、
（個）対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を
それぞれ行うものとする。
【宇宙ステーション方式】
また、このほか地域要因及び個別的要因の比較については、
それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。
配分法
取引事例が
対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して
複合的に構成されている
異類型の不動産に係る場合においては、
【控除型】
当該取引事例の取引価格から
対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が
取引価格等により判明しているときは、
その価格を控除し、
又は
【構成割合型】
当該取引事例について
各構成部分の価格の割合が
取引価格、新規投資等により判明しているときは、
当該事例の取引価格に
対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、
対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする（この方法を『配分法』という。）。