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第3章 不動産の価格を形成する要因
不動産の価格を形成する要因（以下『価格形成要因』という。）とは、
「不動産の
・『効用』 及び
・『相対的稀少性』 並びに
・不動産に対する『有効需要』
の『三者』に影響を与える要因」をいう。
不動産の価格は、
多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、
要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。
したがって、
不動産の鑑定評価を行うに当たっては、
・『価格形成要因』を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、
・その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、
・前記『三者』に及ぼすその影響を判定する
ことが必要である。
『価格形成要因』は、
・『一般的要因』
・『地域要因』及び
・『個別的要因』
に分けられる。
| 一般的要因 | 地域要因 | 個別的要因 |
一般的要因
『一般的要因』とは、
「一般経済社会における
・不動産のあり方 及び
・その価格の水準
に影響を与える要因」をいう。
それは、
・『自然的要因』
・『社会的要因』
・『経済的要因』 及び
・『行政的要因』
に大別される。
『一般的要因』の主なものを例示すれば、次のとおりである。
自然的要因
1．地質、地盤等の状態
2．土壌及び土層の状態
3．地勢の状態
4．地理的位置関係
5．気象の状態
社会的要因
1．人口の状態
2．家族構成及び世帯分離の状態
3．都市形成及び公共施設の整備の状態
4．教育及び社会福祉の状態
5．不動産の取引及び使用収益の慣行
6．建築様式等の状態
7．情報化の進展の状態
8．生活様式等の状態
経済的要因
1．貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態
2．財政及び金融の状態
3．物価、賃金、雇用及び企業活動の状態
4．税負担の状態
5．企業会計制度の状態
6．技術革新及び産業構造の状態
7．交通体系の状態
8．国際化の状態
行政的要因
1．土地利用に関する計画及び規制の状態
2．土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態
3．宅地及び住宅に関する施策の状態
4．不動産に関する税制の状態
5．不動産の取引に関する規制の状態
地域要因
『地域要因』とは、
「一般的要因の相関結合によって
・規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、
・その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える
要因」をいう。
宅地地域
1. 住宅地域
住宅地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
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（1）日照、温度、湿度、風向等の気象の状態
（2）街路の幅員、構造等の状態
（3）都心との距離及び交通施設の状態
（4）商業施設の配置の状態
（5）上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態
（6）情報通信基盤の整備の状態
（7）公共施設、公益的施設等の配置の状態
（8）汚水処理場等の嫌悪施設等の有無
（9）洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
（10）騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度
（11）各画地の面積、配置及び利用の状態
（12）住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態
（13）眺望、景観等の自然的環境の良否
（14）土地利用に関する計画及び規制の状態
2. 商業地域
前記1.に掲げる地域要因のほか、商業地域特有の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（1）商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態
（2）商業背後地及び顧客の質と量
（3）顧客及び従業員の交通手段の状態
（4）商品の搬入及び搬出の利便性
（5）街路の回遊性、アーケード等の状態
（6）営業の種別及び競争の状態
（7）当該地域の経営者の創意と資力
（8）繁華性の程度及び盛衰の動向
（9）駐車施設の整備の状態
（10）行政上の助成及び規制の程度
3. 工業地域
前記1.に掲げる地域要因のほか、工業地域特有の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（1）幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設の整備の状況
（2）労働力確保の難易
（3）製品販売市場及び原材料仕入市場との位置関係
（4）動力資源及び用排水に関する費用
（5）関連産業との位置関係
（6）水質の汚濁、大気の汚染等の公害の発生の危険性
（7）行政上の助成及び規制の程度
農地地域
農地地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
1. 日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態
2. 起伏、高低等の地勢の状態
3. 土壌及び土層の状態
4. 水利及び水質の状態
5. 洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
6. 道路等の整備の状態
7. 集落との位置関係
8. 集荷地又は産地市場との位置関係
9. 消費地との距離及び輸送施設の状態
10. 行政上の助成及び規制の程度
林地地域
林地地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
1. 日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態
2. 標高、地勢等の状態
3. 土壌及び土層の状態
4. 林道等の整備の状態
5. 労働力確保の難易
6. 行政上の助成及び規制の程度
過渡的な地域
なお、
・ある種別の地域から他の種別の地域へと転換し、 又は
・移行しつつある地域
については、
- 転換し、又は移行すると見込まれる転換後又は移行後の種別の地域の地域要因をより重視すべきであるが、
- 転換又は移行の程度の低い場合においては、転換前又は移行前の種別の地域の地域要因をより重視すべき
である。
個別的要因
『個別的要因』とは、
「・不動産に個別性を生じさせ、
・その価格を個別的に形成する
要因」をいう。
個別的要因は、土地、建物等の区分に応じて次のように分けられる。
土地に関する個別的要因
1. 宅地
（1）住宅地
住宅地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
①地勢、地質、地盤等
②日照、通風及び乾湿
③間口、奥行、地積、形状等
④高低、角地その他の接面街路との関係
⑤接面街路の幅員、構造等の状態
⑥接面街路の系統及び連続性
⑦交通施設との距離
⑧商業施設との接近の程度
⑨公共施設、公益的施設等との接近の程度
⑩汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度
⑪隣接不動産等周囲の状態
⑫上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑬情報通信基盤の利用の難易
⑭埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑮土壌汚染の有無及びその状態
⑯公法上及び私法上の規制、制約等
（2）商業地
商業地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
①地勢、地質、地盤等
②間口、奥行、地積、形状等
③高低、角地その他の接面街路との関係
④接面街路の幅員、構造等の状態
⑤接面街路の系統及び連続性
⑥商業地域の中心への接近性
⑦主要交通機関との接近性
⑧顧客の流動の状態との適合性
⑨隣接不動産等周囲の状態
⑩上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑪情報通信基盤の利用の難易
⑫埋蔵文化財及び地下埋設物の有無及びその状態
⑬土壌汚染の有無及びその状態
⑭公法上及び私法上の規制、制約等
（3）工業地
工業地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
①地勢、地質、地盤等
②間口、奥行、地積、形状等
③高低、角地その他の接面街路との関係
④接面街路の幅員、構造等の状態
⑤接面街路の系統及び連続性
⑥従業員の通勤等のための主要交通機関との接近性
⑦幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設との位置関係
⑧電力等の動力資源の状態及び引込の難易
⑨用排水等の供給・処理施設の整備の必要性
⑩上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑪情報通信基盤の利用の難易
⑫埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑬土壌汚染の有無及びその状態
⑭公法上及び私法上の規制、制約等
2. 農地
農地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（1）日照、乾湿、雨量等の状態
（2）土壌及び土層の状態
（3）農道の状態
（4）灌漑排水の状態
（5）耕うんの難易
（6）集落との接近の程度
（7）集荷地との接近の程度
（8）災害の危険性の程度
（9）公法上及び私法上の規制、制約等
3. 林地
林地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（1）日照、乾湿、雨量等の状態
（2）標高、地勢等の状態
（3）土壌及び土層の状態
（4）木材の搬出、運搬等の難易
（5）管理の難易
（6）公法上及び私法上の規制、制約等
4. 見込地及び移行地
見込地及び移行地については、
- 転換し、又は移行すると見込まれる転換後又は移行後の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視すべきであるが、
- 転換又は移行の程度の低い場合においては、転換前又は移行前の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視すべき
である。
建物に関する個別的要因
建物に関する個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
1. 建築(新築、増改築又は移転)の年次
2. 面積、高さ、構造、材質等
3. 設計、設備等の機能性
4. 施工の質と量
5. 耐震性、耐火性等建物の性能
6. 維持管理の状態
7. 有害な物質の使用の有無及びその状態
8. 建物とその環境との適合の状態
9. 公法上及び私法上の規制、制約等
建物及びその敷地に関する個別的要因
前記
・｢土地に関する個別的要因｣及び
・｢建物に関する個別的要因｣
に例示したもののほか、建物及びその敷地に関する個別的要因の主なものを例示すれば、
・敷地内における建物、駐車場、通路、庭等の配置、
・建物と敷地の規模の対応関係等
建物等と敷地との適応の状態がある。
賃貸用不動産に関する個別的要因
さらに、賃貸用不動産に関する個別的要因には、
賃貸経営管理の良否があり、
その主なものを例示すれば、次のとおりである。
1. 借主の状況及び賃貸借契約の内容
2. 貸室の稼働状況
3. 修繕計画及び管理計画の良否並びにその実施の状態