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第2章 不動産の種別及び類型
不動産の鑑定評価においては、
・不動産の地域性 並びに
・有形的利用及び権利関係の態様
に応じた分析を行う必要があり、
その地域の特性等に基づく『不動産の種類』ごとに検討することが重要である。
『不動産の種類』とは、
「不動産の『種別』及び『類型』の二面から成る複合的な不動産の概念』を示すものであり、
この不動産の『種別』及び『類型』が不動産の経済価値を本質的に決定づけるものであるから、
この両面の分析をまって初めて精度の高い不動産の鑑定評価が可能となるものである。
不動産の『種別』とは、
「不動産の用途に関して区分される不動産の分類」をいい、
不動産の『類型』とは、
その「有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類」をいう。
| 不動産の種別 | 不動産の類型 |
不動産の種別
地域の種別
地域の種別は、
・『宅地地域』
・『農地地域』
・『林地地域』
等に分けられる。
『宅地地域』とは、
「（居住、商業活動、工業生産活動等の用に供される）
建物、構築物等の敷地の用に供されることが、
自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域」をいい、
・『住宅地域』
・『商業地域』
・『工業地域』
等に細分される。
さらに『住宅地域』・『商業地域』・『工業地域』等については、その
・規模
・構成の内容
・機能
等に応じた細分化が考えられる。
『農地地域』とは、
農業生産活動のうち耕作の用に供されることが、
自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。
『林地地域』とは、
林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育の用に供されることが、
自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。
なお、
- 宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと『転換しつつある地域』 及び
- 宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から、その地域の他の細分された地域へと『移行しつつある地域』
があることに留意すべきである。
土地の種別
土地の種別は、
地域の種別に応じて分類される土地の区分であり、
・『宅地』
・『農地』
・『林地』
・『見込地』
・『移行地』
等に分けられ、
さらに地域の種別の細分に応じて細分される。
『宅地』とは、「宅地地域のうちにある土地」をいい、
『住宅地』・『商業地』・『工業地』等に細分される。
この場合において、
『住宅地』とは「住宅地域のうちにある土地」をいい、
『商業地』とは商業地域のうちにある土地をいい、
『工業地』とは工業地域のうちにある土地をいう。
『農地』とは、農地地域のうちにある土地をいう。
『林地』とは、林地地域のうちにある土地(立木竹を除く。)をいう。
『見込地』とは、
「宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、
ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地」をいい、
『宅地見込地』、農地見込地等に分けられる。
『移行地』とは、
「宅地地域、農地地域等のうちにあって、
細分されたある種別の地域から他の種別の地域へと移行しつつある地域のうちにある土地」をいう。
不動産の類型
宅地の類型（例示）
・宅地 並びに
・建物及びその敷地
の類型を例示すれば、次のとおりである。
宅地の類型は、
その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、
・『更地』
・『建付地』
・『借地権』
・『底地』
・『区分地上権』
等に分けられる。
『更地』とは、
・建物等の定着物がなく、かつ、
・使用収益を制約する権利の付着していない
・宅地
をいう。
『建付地』とは、
・建物等の用に供されている敷地で
・建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ、
・当該所有者により使用され、
・その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない
・宅地
をいう。
『借地権』とは、
借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づく
借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）
をいう。
『底地』とは、
宅地について借地権の付着している場合における
当該宅地の所有権
をいう。
『区分地上権』とは、
工作物を所有するため、
地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権
をいう。
建物及びその敷地の類型（例示）
建物及びその敷地の類型は、
その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、
・『自用の建物及びその敷地』
・『貸家及びその敷地』
・『借地権付建物』
・『区分所有建物及びその敷地』
等に分けられる。
『自用の建物及びその敷地』とは、
・建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、
・その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における
・当該建物及びその敷地
をいう。
『貸家及びその敷地』とは、
・建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、
・建物が賃貸借に供されている場合における
・当該建物及びその敷地
をいう。
『借地権付建物』とは、
・借地権を権原とする建物が存する場合における
・当該建物及び借地権
をいう。
『区分所有建物及びその敷地』とは、
建物の区分所有等に関する法律
・第２条第３項に規定する専有部分 並びに
・当該専有部分に係る同条第４項に規定する共用部分の共有持分 及び
・同条第６項に規定する敷地利用権
をいう。