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証券化対象不動産の個別的要因の調査等
| 対象不動産の個別的要因の調査等 | 実地調査 | |
| エンジニアリング・レポートの取扱いと不動産鑑定士が行う調査 |
対象不動産の個別的要因の調査等
証券化対象不動産の個別的要因の調査等に当たっては、
証券化対象不動産の物的・法的確認を確実かつ詳細に行うため、
依頼された証券化対象不動産の鑑定評価のための実地調査について、
依頼者（依頼者が指定した者を含む。）の立会いの下、対象不動産の内覧の実施を含めた実地調査を行うとともに、対象不動産の管理者からの聴聞等により
権利関係、
公法上の規制、
アスベスト等の有害物質、
耐震性及び増改築等の履歴等に関し
鑑定評価に必要な事項を確認しなければならない。
実地調査
不動産鑑定士は、実地調査に関し、次の事項を鑑定評価報告書に記載しなければならない。
（１）実地調査を行った年月日
（２）実地調査を行った不動産鑑定士の氏名
（３）立会人及び対象不動産の管理者の氏名及び職業
（４）実地調査を行った範囲（内覧の有無を含む。）及び実地調査により確認した内容
（５）実地調査の一部を実施することができなかった場合にあっては、その理由
エンジニアリング・レポートの取扱いと不動産鑑定士が行う調査
（１）証券化対象不動産の鑑定評価に当たっては、不動産鑑定士は、依頼者に対し
当該鑑定評価に際し必要なエンジニアリング・レポートの提出を求め、
その内容を分析・判断した上で、鑑定評価に活用しなければならない。
ただし、エンジニアリング・レポートの提出がない場合 又は
その記載された内容が鑑定評価に活用する資料として不十分であると
認められる場合には、エンジニアリング・レポートに代わるものとして
不動産鑑定士が調査を行うなど鑑定評価を適切に行うため対応するものとし、
対応した内容及びそれが適切であると判断した理由について、
鑑定評価報告書に記載しなければならない。
（２）エンジニアリング・レポートの提出がない場合 又は
その記載されている内容が不十分である場合として想定される場合を例示すれば、
既に鑑定評価が行われたことがある証券化対象不動産の再評価をする場合、
証券化対象不動産が更地である場合（建物を取り壊す予定である場合を含む。）
等がある。
（３）エンジニアリング・レポートの内容を鑑定評価に活用するか否かの検討に当たって
は、その判断及び根拠について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。
この場合においては、少なくとも次の表の項目ごとに、
それぞれ同表に掲げる内容を鑑定評価報告書に記載しなければならない。
この場合における鑑定評価報告書の様式の例は、別表１のとおりとする。
なお、エンジニアリング・レポートの提出がなく、不動産鑑定士が独自調査を行った場合などにおいても同様とする。
項目 | 内容 |
①エンジニアリング・レポート | ・エンジニアリング・レポートの作成者の名称等 |
②エンジニアリング・レポート | ・入手先（氏名及び職業等） |
③鑑定評価に必要となる専門性の | 次に掲げる専門性の高い個別的要因に関する調査に |
④上記③の調査に関する | 専門性の高い個別的要因に関する調査に関する対応に |
（４）エンジニアリング・レポートについては、不動産証券化市場の環境の変化に
対応してその内容の改善・充実が図られていくことにかんがみ、
エンジニアリング・レポートを作成する者との密接な連携を図りつつ、
常に自らのエンジニアリング・レポートに関する知識・理解を深めるための
研鑽に努めなければならない。