현행법상 상가주택은 일부 층만 주택으로 쓰고 있어도 1주택으로 여겨집니다. 가구 단위로 주택 보유를 따지기 때문에 실거주 주택과 상가주택을 보유시 다주택자로 간주됩니다. 이에 종합부동산세 부담이 늘어나며 추후 실거주 중인 주택을 처분할 때도 다주택자로 간주돼 양도소득세 부담이 커집니다.
하지만 상가주택 내 ‘주택’을 '근린생활시설'로 용도 변경할 경우 상가주택이 그냥 ‘상가’가 되면서 주택 1채가 사라지는 효과를 보게 돼 세부담을 줄일 수 있습니다. 주택과 상가에 따라 세율이 다르게 적용되기 때문에 주택과 상가가 섞여 있는 상가주택을 주택으로 인정받느냐 상가로 인정받느냐에 따라서 내야 할 세금이 달라지다보니 용도변경이 절세방안으로 쓰이고 있습니다.
예를 들어 홈텍스 양도소득세 간편 계산 시스템을 통해 2019년 7월 1일 조정지역 내 취득가액 15억원에 주택을 매수한 1가구 2주택자가 2020년 9월 1일 19억원에 매각했을 경우 발생하는 자진납부세액을 단순 계산해보면 1억7335만원이 나오며 1가구 3주택자일 경우 세액은 2억1310만원으로 늘어납니다. 반면 같은 조건 하에 매각 건축물이 주택이 아닌 ‘일반건물(기타)’이라면 매각에 따른 자진납부세액은 1억5900만원이 된다. 주택 용도보다 세금이 줄어들게 됩니다.
지난 2020년 종부세법 개정안에 따라 1주택자의 경우 적용받는 세율은 종전 0.5~2.7%에서 0.6~3%로 올랐고, 다주택자의 경우 적용받는 세율은 0.6~3.2%에서 1.2~6%까지 2배 수준으로 올랐습니다.
한편, 취득세는 주택과 상가의 면적 크기에 상관없이 주택과 상가 각각의 용도로 보고 있습니다. 가령 상가주택의 주택면적이 51%이고 상가면적이 49%라면 주택은 주택세율이 적용되고 상가는 상가세율이 적용됩니다. 양도세는 주택부분이 상가보다 크면 주택으로 간주하지만, 작거나 같으면(50% 이하) 주택, 상가로 각각 적용합니다.
위와 같은 제세금 등 사정으로 인하여 최근에는 상가주택의 경우, 주택을 상가로 변경하는 경우가 많습니다. 어떤 분은 상가주택에서 주택을 다른 시설로 바꾸어 1주택을 유지하려 하는 경우도 있고 또 어떤 분은 꼭대기층을 주택으로 만들어 주거와 임대를 동시에 하고자 하는 경우도 있습니다.
♣ 허가와 신고, 건축물대장 기재내용 변경신청 대상
용도 변경을 하려면 우선 허가나 신고 또는 건축물대장의 기재내용을 변경해야 합니다.
위의 표에서 나타나듯이 하위그룹에서 상위그룹으로 용도변경을 할 경우에는 허가를 받아야 하고 상위그룹에서 하위그룹으로 용도변경을 할 경우에는 신고를 해야 합니다. 예를 들어 단독주택에서 제1종근린생활로 용도변경을 할 경우에는 허가를 받아야 하고 반대로 근린시설에서 주택 등으로 변경할 경우에는 신고를 하면 됩니다.
그런데 실제로 요구되는 서류나 절차 등을 보면 허가나 신고나 큰 차이는 없어 보입니다.
그리고 만약 동일한 시설군에서 동일한 시설군으로 용도를 변경할 때에는 건축물대장의 기재내용변경신청을 해야 합니다.
예를 들어 제1종근린에서 제2종근린으로 변경할 경우가 해당됩니다.
참고로 제1종근린생활시설 상호간에 용도 변경이 일어나면 어떻게 할까요?
이런 경우에는 건축물대상 표시내용을 변경하면 됩니다.
♣ 용도 변경을 할 경우 필요한 서류 등
용도변경을 하고자 할 경우에는 여러가지 서류 등이 필요합니다.
허가와 신고 등에서 필요한 서류 등은 다음과 같습니다.
1. 용도를 변경하려는 층의 변경 후의 평면도
2. 용도변경에 따라 변경되는 내화,방화,피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서
그런데 이러한 허가가 들어왔을 경우, 위에서 초기의 평면도는 없죠?
허가관청은 건축물대장이나 전산자료를 확인하여 기존의 평면도를 확인해야 합니다.
그런데 건물이 몇 십년이 경과하여 도면이 없으면 어떻게 할까요?
건축주가 제출해야 하는데 이는 설계사가 실측을 하여 도면을 작성하여야 합니다.
그리고 대수선 등이 아닌 용도변경만으로도 [구조진단확인서]가 필요합니다.
이 구조진단확인서는 2층 이상 건물이거나 면적, 높이 등의 제한 규정이 있지만 1층 건물이 아닌 이상 대부분 2층 이상이므로 구조진단확인서가 필요하며 이로 인하여 건축사의 개입이 더 필요하며 500㎡(약 150평) 이상의 용도변경은 건축사가 설계를 하도록 규정되어 있습니다.
건축물대장의 표시내용 등에 대한 용도변경의 경우는 다음 서류가 필요합니다.
1. 건축물 현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우)
2. 건축물의 표시에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류
참고로 위반건축물이거나 무허가건축물 등이 있을 경우에는 용도변경은 되지 않습니다.
따라서 이러한 경우에는 위반이 있는 요건을 해소하고 난 이후에 신청이 가능합니다.
♣ 용도 변경을 할 경우 적용 법규
용도 변경은 신축 건축법 기준이 대부분 적용됩니다.
구조내력이나 대지조경, 건폐율, 용적률, 높이, 공지, 등과 같은 전반적인 내용이 적용됩니다.
따라서 내화, 방화, 피난, 건축설비 등이 현재의 건축법에 맞아야 하며 장애인 편의시설이 필요한 경우에는 이를 만족시켜야 합니다.
예를 들어 주택을 의원으로 변경했는데 만약 면적이 500㎡ 가 넘으면 장애인화장실을 설치해야 하는 것과 같은 것입니다.
복도나 계단 넓이도 법규를 충족해야 합니다. 그래서 모텔 등을 다가구 주택으로 변경하려고 하는데 복도 폭이 안되어 변경을 못한 경우도 있습니다.
가장 문제가 되고 있는 것은 주차장입니다.
예를 들어 상가주택 중 주택 30평을 상가로 변경하려고 합니다. 이러한 경우에는 상가가 134㎡ (약 40평) 이하이기 때문에 약 0.75대가 필요합니다. 다만 1대 미만이기 때문에 추가로 필요한 주차대수는 0대입니다.
반대로 상가 30평을 주택으로 변경할 경우에는 주택은 세대당 1대가 더 필요합니다.
따라서 만약 주차대수의 추가 확보가 어려울 경우에는 용도변경이 되지 않기 때문에 주차장의 확보 여부는 가장 우선적으로 검토하여야 할 요소입니다.
♣ 주택을 상가로 용도 변경하는 경우
상가주택에서 상가로 용도 변경할 경우 위의 내용을 적용하면 개략적으로 다음과 같을 겁니다.
우선 주택에서 상가로 변경하면 하위그룹에서 상위그룹으로 변경이기 때문에 허가사항입니다.
따라서 허가에 필요한 제 서류를 준비하고 구조진단확인서도 필요합니다.
그리고 주차는 대부분 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.
면적이 크지 않는다면 주택보다 상가의 주차기준이 더 낮기 때문이죠.
다만 오래된 건물, 1층에 주차가 거의 없이 들어간 건물의 경우 만약 용도 변경 면적이 많을 경우에는 주차를 더 확보할 필요성도 있을 수 있으니 확인이 필요합니다.
그 다음은 소방이나 피난, 장애인편의시설, 정화조 등 건축법규가 요구하는 기준에 맞추어 공사를 해야 합니다. 그리고 계단 등도 건축법을 충족하여야 하는데 건물 전체 면적이 60평을 넘으면 계단 폭이 120㎝가 되어야 합니다. 그런데 오래된 건물의 경우 계단 넓이가 충족되지 않는 경우도 있으니 이의 충족에도 신경을 써야 합니다.
이 중에 특히 일반상가로 변경을 했는데, 나중에 고시원 등 다중시설이 들어오면 어떻게 될까요?
다중시설의 경우 비상구, 직통계단, 스프링쿨러 등과 같은 시설의 설치 규정이 있습니다. 이러한 시설을 설치하지 않고 일반상가로 변경하였다가 다중시설이 들어오면 나중에 누가 그 부담을 지는지로 문제의 소지가 있으니 미리 고려를 하여 공사를 하여야 할 것입니다. 이렇게 공사를 하고 나서는 만약 바닥면적이 100㎡ 이상이 될 경우에는 신축과 마찬가지로 사용승인을 받아야 합니다.
♣ 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경 하는 경우
다가구주택을 다세대주택으로 변경하고자 하는 분들도 제법 있는 것 같습니다.
다가구주택은 원래 단독주택이고 다세대주택은 각 호별 구분이 되어 있는 공동주택입니다.
다가구 주택은 개별 호실을 담보로 융자도 되지 않는데 반해 다세대주택으로 변경하면 개별 호실별로 융자도 될 수 있고 분양할 수도 있습니다.
다가구주택과 다세대주택의 가장 큰 차이는 층수입니다. 다가구주택은 3층 이하, 다세대주택은 4층 이하입니다. 다가구주택을 다세대주택으로 변경할 경우에는 주차요건을 확보해야 하며 현재 법규에 맞는 건축조건도 필요합니다.
예를 들어 다가구주택은 인접대지로부터 50㎝를 격리하면 되지만 다세대주택은 인접대지로부터 1m가 떨어져 있어야 합니다. 만약 현재 다가구주택이 인접대지로부터 70㎝ 떨어져 있으면 다세대주택으로 용도변경이 안됩니다.
