ROE를 한마디로 정의하면, 자기자본에 대비한 이익률을 뜻합니다.
대부분의 투자에는 위험이 따르므로 은행금리보다 높은 기대 이익을 제시해야 투자할 것입니다.
따라서 일반적으로 ROE가 높을수록 투자대비 이익이 높으므로 선호되는 경향이 있지만,
부동산에서는 ROE공식의 분자인 수익률이 높다고 해서 반드시 유망한 투자처가 아닐 수도 있습니다.
왜냐하면, 수익률은 부동산의 운영을 통해서 얻을 수 있는 임대수익으로 계산되지만,
부동산에 내재되어 있는 가치의 대부분은 장래에 기대되는 자산가치에 포함되어있기 때문입니다.
따라서 지리적인 이점이 뛰어난 안정적인 부동산일수록 수익률은 낮지만 자산가치는 높게 되므로,
일반 재화와는 상반되는 특징을 가지며, 이는 낮은 기대 수익률로 나타납니다.
부동산의 가치를 평가하는 감정평가에서는 활용되는 수익환원법에는 크게 2가지가 있습니다.
직접환원법과 DCF법이 있는데, 먼저 순이익을 환원이자율로 나누어 계산하는 직접환원법이 있고,
DCF법에서는 매 기간의 순 수익을 할인율로 나눈 값에 매매가를 보유만료 시점의 환원이자율로 나누어 구한 값을 더하는데,
이 과정에서 이자율 또는 할인율을 일정 기간의 순 수익에서 나누어 계산됩니다.
그러므로, 할인율 또는 이자율이 낮을수록 오히려 부동산의 가치가 높게 평가됩니다.(이하 참고)
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ROE (자기자본이익률) = (당기 순 이익률 / 총 주주 자본) ROE (Return on equity) = (*Net Income / *Shareholder’s Equity) |
